לאחרונה נתקלתי בשאלה האם לעשות בדק בית לפני חתימה על חוזה רכישה?
השאלה, נראתה לי מאד מוזר וניכר היה שמי ששאל לא כל כך מבין את הדינמיקה של רכישת דירה.
ראשית, נתחיל בדירות קבלן. ביצוע בדק בית בדירת קבלן זה חובה! רצוי אפילו להתקשר בחוזה שירות שכולל מספר ביקורים בדירה, בזמן הבניה ולא רק בעת המסירה. אני כמעט משוכנע שעלות הבדיקה תוחזר, דרך תיקון ממצאי הבדיקה ואולי הרבה יותר.
אני גם משוכנע שתמיד יהיו ממצאים לתיקון בבדיקה, בהכירי מחקרים שנערכו בטכניון לגבי תדירות ליקויי בניה.
כעת נמשיך עם הנושא המורכב יותר והוא בדק בית בדירת יד שניה.
לצורך זה נסביר ראשית את עמדת המוכר לבדיקה כזו. לפי החוק על המוכר לציין כל פגם שקיים בדירה, שהוא יודע עליו, גם אם זה פגם נסתר שלא רואים אותו. אי גילוי מהווה הפרה של ההסכם ויכול במקרים קיצוניים אפילו להביא לביטול החוזה, אבל בדרך כלל ישמש לתביעת פיצוי על ידי הקונה.
נסביר לדוגמא שסדק באסלה בדירה ישנה הוא פגם שגם אם היה על המוכר לדעת עליו, לא יהיה עילה להפרה, כי צפוי שזה יכול לקרות בדירה ישנה. לעומת זאת בעיות נזילה שהמוכר יודע עליהן, אפילו אם אינן נראות בעת הרכישה (למשל נזילות בחורף כשהקניה בקיץ).
לכן, למוכר אין עניין בבדיקת בדק בית, כי אם יימצא פגם על ידי גורם מקצועי, אשר יביא לסיום המו"מ עם הרוכש, הוא יצטרך לגלות אותו לכל קונה חדש שיבוא.
מצד שני, התנגדות מוכר לבדיקת בדק בית כאמור, עלולה לפעול נגדו אם יתגלו פגמים אחרי הרכישה. יחד עם זאת, כאשר היה ביקוש גבוה לדירות, היה קשה לבוא למוכר בדרישה לבדיקה כאמור, כי הוא היה יכול פשוט להתחיל לנהל מו"מ עם רוכש אחר ואז הפסדנו דירה שאולי מאד רצינו.
באשר לרוכש, אנחנו לא רוצים לעשות 10 בדיקות של בתים, לפני שנמצא את הבית המתאים ויש לנו עניין לעשות זאת במועד האידאלי. מועד זה הוא אחרי שביצענו בדיקות ראשוניות והגענו להבנות עם המוכר, אבל לפני שעורכי הדין התחילו לעבוד, כי אז ביטול המו"מ יגרור עלויות מיותרות. יחד עם זאת לא בטוח שיהיה לנו פסק זמן כאמור כי זה בניגוד לאינטרס של המוכר.
לסיכום, סוגיית בדק הבית בדירת יד שניה היא סוגייה מורכבת שנפתרת לפי כל מקרה לגופו.