בשבוע שעבר קראתי כתבה עיתונאית שכותרתה היתה "למה הישראלים לא רוצים לקנות דירות 2 חדרים".
הכתבה כללה ניתוחים סטטיסטיים שלטעמי היו בבחינת הוצאת הנתונים מהקשרם ויצירת מסקנות לא סבירות על פיהן.
בין השאר הדגש היה על מחירן הגבוה של דירות בשטח של פחות או יותר 60 מ"ר, בערים הגדולות, אבל תוך שימוש במונח "מיקרו דירות" שבכלל מתייחס לדירות קטנות יותר של 40 מ"ר ופחות.
מיקרו דירות הוא מונח שהולך ומתפתח בערים הגדולות בעולם והוא בא בעיקר לפתור מצוקת דיור במרכזם של אזורי תעסוקה, כאשר מרבית המועסקים באזור (בדרך כלל רובם צעירים), אינם יכולים להרשות לעצמם לגור בסמוך למקום עבודתם ומקומות הבילוי שלהם.
כבר דיברתי לא פעם על משק הבית "הגמיש" של אדם אחד, שהוא יהיה תמיד הגורם שיאזן בין עודפי ביקוש לדיור לעומת הצע מוגבל. משקי בית של אדם אחד יכולים להצטמצם לכמה מהם ביחידת מגורים אחת ובכך יווצר האיזון הנדרש בין ביקוש להיצע, מבלי שהדבר יגרום לעליה במחירי הדיור לרכישה. לגבי העליה הצפויה במחירי הדיור להשכרה, אזי זו תתחלק בין אותם משקי בית יחידים, שמשתפים דיור וכך העלות הכוללת שלהם לדיור היא נמוכה יחסית (תמורת כמובן ירידה באיכות החיים הנובעת משיתוף המגורים).
העניין הוא שמרבית משקי הבית היחידים, שהם צרכני הדירות הקטנות או המיקרו דירות (שהן קטנות יותר), רואים את עצמם במצב זה כמצב זמני והם שואפים להיות חלק ממשק בית גדול יותר (זוגי או אפילו משפחה עם ילדים).
לכן רכישת דירה קטנה אינה מתאימה להם ובמצב הזמני שהם רואים את עצמם, הם יעדיפו שכירות.
בנוסף, אלו מביניהם שרואים את עצמם במצב קבוע של משק בית של אדם אחד, אינם זקוקים כל כך לביטחון של מקום קבוע, כפי שקיים אצל משקי בית גדולים יותר (למשל מיקום בתי ספר לילדים ועוד) ולכן שכירות ארוכת טווח היא משהו סביר מבחינתם.
המסקנה היא שהדיון בנושא של דירות קטנות צריך להתמקד בשכירות ולא ברכישה ומכאן שכל הכתבה על מסקנותיה אינה רלונטית למציאות הקיימת.
בעולם, מיקרו דירות הן בבניינים להשכרה. העלות הנמוכה של דמי השכירות במיקרו דירות היא אבסולוטית, אך לא כאשר מתרגמים אותה למחיר למ"ר. לדוגמא – דירה של 20 מ"ר תושכר במחיר נמוך אבסולוטי של 400 יורו, שזה 20 יורו למ"ר, לעומת מחיר שכירות באותו אזור, למ"ר, של 10 יורו בלבד. יש כאן חיסכון של משק בית של אדם אחד, אשר הדירה שהוא יכול לשכור לבדו היא של כ-60 מ"ר (כי זה סוג הדירות הקטנות שקיים) ולכן דמי השכירות שלו יהיו 600 יורו, 50% יותר ממיקרו דירה של 20 מ"ר, שעדיין מתאימה לצרכיו כבודד.
מהצד השני, היזם/משכיר רואה הכנסה למ"ר גבוהה יותר ולכן נוצר מפגש אינטרסים שזה תנאי ליצירת שוק.
המסקנה היא שנדרש בערים הגדולות שוק של מיקרו דירות להשכרה ונקווה שזה יתפתח בקרוב, לתועלת מאות אלפי משקי הבית של אדם אחד (רווקים, גרושים, פרודים ועוד הגדרות דומות כמיטב היצירתיות).