עליית מחירי הדירות נמשכת ברציפות מעל לעשור. למרות התמתנות מסויימת לאחרונה, אף אחד אינו מוכן להסתכן ולומר שמדובר בשלב ראשון של היפוך מגמה.
אנו שומעים חדשות לבקרים אזהרות בדבר התפתחות בועת נדל"ן, אך רובנו אינם מבינים מה זה אומר וכיצד המזהירים מגיעים למסקנותיהם בדבר קיומה של בועה או לא.
ראשית, מה זה אומר? הקונוטציה שיש לנו מבועה היא שסופה להתפוצץ, כפי שאנו רגילים לראות עוד מילדותנו במשחקינו עם בועות הסבון.
במונחי נדל"ן זה אומר שהמחירים התנפחו לרמה כזו שעומד להגיע מצב שבו בבת אחת תהיה נפילת מחירים ואני אוסיף לכך גם עצירת עסקאות, שהיא תופעה מקובלת, מייד לאחר נפילת מחירים פתאומית, הנובעת מעלייה בחוסר הביטחון לעשות עסקאות.
לאחרונה פרסם בנק ההשקעות הבינלאומי UBS את עדכוני מדד הבועות בנדל"ן לערים בעולם (לרבות תל אביב). לא נלאה אתכם בתוצאות אבל נסביר מה חושב UBS שיכול לגרום לבועה.
UBS מפרט 5 פרמטרים למדידת בועה בנדל"ן:
- היחס בין מחירי דירות להכנסה מעבודה – כשהיחס עולה היכולת לקנות דירה יורדת.
- היחס בין מחירי הדירות למחירי השכירות – כשהיחס עולה הכדאיות להשקיע בדירות יורדת (שימו לב שמדובר בהשוואה לאותו איזור כי למשל יחס זה בתל אביב שונה מהיחס בבאר שבע)
- יחס מחירי דירות בין אזורים שונים – כשהיחס עולה הכדאיות להשקיע באזור המסויים יורדת (למשל אם מחירי הדירות בתל אביב עלו ב-100% ולעומת זאת בבאר שבע רק ב-50%, אזי הכדאיות להשקיע בתל אביב יורדת).
- יחס חוב לתוצר – כשהיחס עולה היציבות הפיננסית יורדת ולזה השפעה שלילית על מקורות מימון ומכאן פגיעה ביכולת לקנות דירה.
- יחס היקפי בניה לתוצר – כשהיחס עולה ייתכן שיש בניה ספקולטיבית שאולי לא יהיו לה ביקושים, לפחות לא במחיר שהעריכו הקבלנים כשהחלו בבניה.
סיכום של היחסים נותן מדד בועת נדל"ן.
לסיום, UBS מודע לבעיה האחת שלא ניתן למדוד, כלומר כמה צריכה הבועה להתנפח לפני שהיא מתפוצצת.