כאשר אנו באים לרכוש נכס נדל"ן, אם זה דירת מגורים או נכס אחר, בין אם זה בארץ וברוב המקרים גם בעולם, אנחנו נשתדל שהבדיקות שלנו יכללו שני אלמנטים: האחד, מה מותר לבנות/להקים על הנכס (גם אם כבר בנוי משהו – אפילו בניין שלם) והשני, איזה שימוש ניתן לעשות בנכס ובמה שבנוי עליו. אלו שני אלמנטים נפרדים ולא כפי שרבים סבורים שזה אותו דבר, רק במילים אחרות.
בדרך כלל בתכנית/תכניות שחלות על הנכס נקבע מה מותר לבנות ואיזה שימוש ניתן לעשות בו. הבניה ו/או השימוש בפועל צריכים להיות לפי היתר מיוחד שניתן לכך (למשל היתר בניה, שהוא מושג שכולם שמעו עליו).
יחד עם זאת, ככל שהכלכלה מתפתחת, ככל שהטכנולוגיה מתפתחת ונוסיף גם ככל ששוק הנדל"ן מתפתח, אנו נדרשים להרחיב את הבדיקה הסטנדרטית לעיל גם לנכסים שגובלים בו.
לכאורה, אם בדקנו את הנכס שאנו רוצים לקנות, אז סביר להניח שהדברים העיקריים רלונטים גם לנכסים שכנים. לדוגמא, אם בדקנו לגבי דירה מסויימת בבית משותף, אז סביר להניח שרוב הבדיקות רלונטיות גם לגבי שאר הדירות.
כאן נכנס לתמונה מושג שהולך ומתעצם והוא שימוש חורג. השימוש החורג הוא שימוש שנעשה שלא על פי ההיתר שניתן לו (לבניה או לשימוש). לדוגמא שימוש למשרד בדירת מגורים או שימוש מסחרי בקרקע חקלאית.
כאשר לא מדובר בנכס אותו אנו רוצים לרכוש, אלא נכס שכן, עלינו לבחון אם יש שימושים חורגים שעשויים להפריע לנו להנות מהנכס או להפיק ממנו תועלת (אם זה להשקעה).
לעיתים הרשות מתירה שימוש חורג בנכס וכדאי לכלול זאת בבדיקה, אך לעיתים השימוש החורג נעשה ללא היתר ולעיתים לא מגיע אפילו לכדי הפרה של היתר או תכנית.
דוגמה עדכנית היא דירת AIRBNB. דירה כזו המושכרת על בסיס יומי לפעמים עשויה לפגוע באכות החיים של השכנים בבניין ואין צורך למנות את הסיבות. הדבר נכון, בנסיבות פחות קיצוניות גם למצבים של פיצול דירות.
בחלק (2) נתאר מה ניתן לעשות ומה המגבלות.