תוכנית מחיר למשתכן היא אלמנט משמעותי ביותר בשוק הדיור הנוכחי ויש לה השפעה הן על שוק הדירות מקבלנים והן על שוק דירות יד שניה.
רבות נכתב על התכנית, בעד ונגד , ואני לא אחזור על כך.
נציין רק עובדה מציקה אחת – התכנית מונעת הטבות מהמדינה בשל חוסר הון עצמי של המבקש. הקלות בנק ישראל מצמצמות רק במקצת את הבעיה כי עדיין יש מגבלות הנובעות מיכולת ההחזר של ההלוואה.
מכרזי גליל ים שבהרצליה, בשנת 2017, המחישו את חוסר השיוויון הנ"ל בכך שקבעו מחיר למשתכן שחצה את סף ה-17,000 ש"ח למ"ר (לעומת מחיר ממוצע לתכנית כולה, מ-2016 ועד עכשיו, של כ-9,000 ש"ח למ"ר בלבד).
לאחרונה, בהגרלות ובמכרזים הבאים אנו רואים יותר ויותר חציה של רף 17,000 ש"ח למ"ר ואף את רף ה-18,000.
בעת כתיבת שורות אלו לא ברור עתיד התכנית. ככל שהתכנית תמשיך (ואני תקווה שלא), אז מן הראוי שייקבע מחיר מקסימום לדירות, שיקבלו הטבה מהממשלה בדמות הנחה במחיר, בשל חוסר ההיגיון והצדק החלוקתי שגלומים בזה.
קריטריון המקסימום צריך להסתמך בעיקר על יכולת ההחזר ולפי בדיקות שעשיתי, שיכללו עד וכולל העשירון השמיני, כלומר עד 80% ממשקי הבית, תכנית מחיר למשתכן צריכה לחול על דירות שלא יעלו יותר מהמחיר הממוצע לדירות, שהוא כ-1.5 מליון ש"ח.
החיסכון שינבע למדינה מאי מתן הנחה לדירות שמחירן גבוה יותר צריך להיות מופנה להשלמת הון עצמי למי שיכולת ההחזר שלו מוגבלת וכתוצאה מזה צריך יותר הון עצמי.
לכאורה מדובר בכפל הטבה (גם הנחה וגם השלמת הון עצמי), אך השלמת ההון העצמי תהיה בדרך של הלוואה עומדת שתיפרע בעת מכירת הדירה מתוך רווחים צפויים שמקורם בהנחה שניתנה לכלל רוכשי מחיר למשתכן וכך יתבטל כפל ההטבה.
תכנית כזו תהיה צודקת יותר ותכניס למעגל מחיר למשתכן אלפים, שהיום מודרים ממנה בשל חוסר בהון עצמי, המונע מהם קבלת הטבה כספית מהמדינה או במילים אחרות מי שיש לו מקבל יותר ומי שאין לו לא מקבל כלל.
.
