עורכי דין, הבקיאים בנדל"ן, מזהירים לאחרונה מפני פירצה שנפערה בהגנה הזמנית שיש לרוכשי נדל"ן, מרגע שביצעו תשלום כלשהו, על חשבון העסקה, ועד לסיומה.
מדובר אמנם במקרה נקודתי שבו פרויקט תמ"א 38 נתקע לפני סיומו ואחרי שהקבלן מכר דירות מתוך אלו שאמורות להתווסף לבניין. המפרק שמונה לקבלן ביקש ביטול הסכמי המכר התקועים ובשל כך גם ביטול הערות האזהרה שנרשמו לטובת הרוכשים וקיבל את מבוקשו. לאחרונה בית המשפט העליון אישר את הביטול ובכך הפך את הסוגיה להלכה מחייבת.
לא נלאה בפירוט הסוגיה המשפטית, אך כדי להבהיר כמה המקרה חריג, נציין שבמקרה זה נשקלה טובת דיירי הבניין, שאינם צד ישיר לעסקת הרכישה. אלו חוו וחווים את הסיוט הגדול ביותר של תמ"א 38 (ובכלל של כל שיפוץ גדול) והוא שהקבלן מפסיק את העבודה באמצע והם ממשיכים לגור בתוך פרוייקט בניה מסוכן. מצד שני הרוכשים איבדו כל בטוחה וסיכוייהם לראות את כספם בחזרה די קלושים, כמו שבדרך כלל קורה במקרים של פשיטת רגל.
עד היום היינו רגילים להגן על עצמנו, בעסקת רכישת נדל"ן, באמצעות הערת אזהרה שהיתה אמורה למנוע מצב של כפל עסקאות ובאופן פרקטי לייצר "מאזן אימה" בין הקונה והמוכר. הקונה, שהערת האזהרה אמורה להגן על משאבים שהעביר למוכר (או נסיבות אחרות שצריך להגן עליהן), מצד אחד ומן הצד השני המוכר, שבעקבות הערת ההאזהרה, "תקוע" עם הקונה ואינו יכול להחליפו.
מניסיוני, ברגע שיש פירצה בהלכה מקובלת, זה רק עניין של זמן עד שהפירצה הולכת ומתרחבת, עד שההלכה הופכת להיות ענין של פרשנות בלבד. מרגע שהתרחשה הפירצה דלעיל על הרוכשים להיות זהירים יותר מעתה ואילך בעסקות נדל"ן, החל מרגע התשלום הראשון ועד לסיום העסקה. איני יודע אם כל עורכי הדין מכירים את הפסיקה האחרונה ואני יכול לקוות שזה כך.
נכון לעכשיו, משרד השיכון מנסה לצמצם את הבעיה על ידי זה שהוא מקדם חקיקה שלא תאפשר רישום הערת אזהרה במכירת דירות בפרוייקטים של תמא 38. הכוונה היא שאם אי אפשר לתת בטוחה בצורה של הערת אזהרה אז המוכרים יצטרכו לספק חלופה מתאימה אחרת ובכך יגנו על הרוכשים.