על הקשר בין שיעור אבטלה לכשל בתשלומי משכנתא דובר ונחקר רבות בארץ ובעולם.
נזכיר בהקשר זה את התייחסות בנק ישראל לנושא, רק לפני שנה, בחודש מאי 2019 – הבנק מציין שעליה חדה בשיעור האבטלה עלולה להביא לכך שכ-5% מהלווים יתקשו לשלם את החוב (כ-40 אלף עד 50 אלף לווים, שזו כמות מבהילה!).
הביטוחים המקובלים בענף הנדל"ן הם ביטוח "כל הסיכונים", המתייחס בעיקרו למצבו הפיזי של הנכס (שריפה, רעידת אדמה, נזקי טבע ועוד) וביטוח אובדן הכנסות (לפעמים כחלק מכל הסיכונים), המתייחס לתקופה שבה יתבצע קימום הנכס מחדש, אחרי הנזק שנגרם לו. התקופה המקובלת היא כ-24 חודשים, בהנחה שלאחר מכן הנכס יחזור למצבו הקודם.
לעומת זאת, בנדל"ן למגורים בארץ, נדרשים הלווים לשני ביטוחים מרכזיים: ביטוח כל הסיכונים למבנה הנכס וביטוח חיים ללווים, כחלק אינטגרלי מדרישות הבנקים למשכנתאות.
לצערנו, מערך הביטוחים הזה אינו מכסה את הסיכון המרכזי שקיים בהחזרי משכנתאות והוא השפעת האבטלה, כפי שהוצגה לעיל, ולכן אינו יעיל, לא ללווים ולא לבנקים.
בעוד שנחיצות ביטוח המבנה היא די ברורה, לא ניתן להגיד זאת גם על ביטוח החיים. מדובר בביטוח לא יעיל, שבמרבית המקרים הוא ביטוח בסכום עודף ללווים.
ביטוח מפני אבטלה ומוות, שדומה במהותו לביטוח אובדן דמי הכנסות, צריך להחליף את ביטוח החיים, כדרישה של הבנקים למשכנתאות ולא להתווסף, מכיוון שאין זה הגיוני להרחיב עוד יותר את נטל העלויות הנלוות להחזרי המשכנתא. בקרות אירוע ביטוחי (למשל פיטורים ללא מציאת מקום עבודה חלופי או פטירת הלווה), תשלם חברת הביטוח את החזרי המשכנתא לתקופה של עד 24 חודשים.
במשך 24 חודשים קיים סיכוי גבוה שהמובטלים החדשים ישתלבו מחדש בשוק העבודה או יורשי הלווה שנפטר ימצאו פתרונות להמשך תשלום המשכנתא ו/או לפרעונה. בנוסף סכום הביטוח יהיה נמוך משמעותית מביטוח החיים, שבו הסכום המבוטח הוא, בחוסר יעילות, סכום המשכנתא המלא שלא לצורך. בחישוב גס מדובר בסכום ביטוח הקטן פי 8 עד פי 10 והפרמיה יכולה להיות בהתאם (אם כי נציין שאירוע אבטלה לא דומה לאירוע מוות).
אני תקווה שהזעזוע שמתרחש כעת, בשל מגפת הקורונה, יביא את מקבלי ההחלטות לבצע את השינוי המבני הנדרש בביטוחים. באשר ללווים אין לי ספק שזה יהיה מהלך לטובתם ומכיוון שהוא מבוסס על שיפור ביעילות, נראה שייטיב גם עם הבנקים..