העיתונות מלאה בהערכות שונות ומשונות לגבי השפעת משבר הקורונה על ענף הנדל"ן בארץ.
חלק מההערכות הן "מטעם", כלומר המעריך "המקצועי" מנסה לכוון למקום שהוא מעוניין ושואף אליו, וחלק אובייקטיביות יותר.
חלקן מבוססות על ניתוחים כלכליים ו/או סטטיסטיים וחלקן הן סתם הבעות דיעה.
כל מי שמכיר נדל"ן מנסה את כוחו בהערכת מצב, אך גם הרבה, שאינם מבינים דבר, עוסקים בזאת לא מעט.
מכיוון שענף הנדל"ן בארץ מושפע מגורמים שונים, בכיוונים מנוגדים, הרי שתוצאת הערכה כלשהי תלויה במשקלות שמעניקים לכל גורם.
למשל, אלו הטוענים שבישראל יש חוסר היצע מובנה של דירות, אשר רק יילך ויחריף כעת, מאמינים שלא צפויה ירידת מחירים.
לעומתם, אלו המכירים בקשר ארוך השנים, בין שיעור אבטלה ליכולת החזר הלוואות, סבורים שצפויות "ליפול" הרבה דירות לשוק בשל מצוקת לווים, אשר ייצרו הזדמנויות במחירים מופחתים.
המסקנה היא שכל אחד צודק וכל אחד לא צודק. מדובר במשבר מסוג חדש, שלא בהכרח שתוצאותיו יהיו כקודמיו, והאופן שבו הממשלות יפעלו (והן יפעלו) ליציאה ממנו, אינו ברור דיו.
לכן, מכיוון שאיני יכול להרגיע במאמר זה, בחרתי להכין גרף של 4 פרמטרים, שאני חושב שהם חשובים לניתוח המשבר, ולתת לכל אחד מהקוראים לנתח אותו כרצונו ולפי הבנתו.
להלן הסברים לגרף:
- התקופה היא של 25 שנים בין 1995 ל-2019
- ניתן לראות שכמות עסקאות שנתית של כ-100 אלף דירות נשארת די יציבה לאורך השנים (הקו הכחול), לא משנה מה קורה ברקע (משבר, גיאות, שינויים כלכליים וכד').
- מדד מחירי הדיור החל בזינוק מ- 2007, למשך עשור שלם. לעומת זאת, העשור שקדם לו היה כמעט ללא שינוי (מקווקו אדום)
- שיעורי הריבית טיפסו עד שנת 2000 ומאז מגמת ירידה והתייצבות על שיעורים נמוכים מאד (מקווקו סגול)
- שיעור האבטלה טיפס עד לתכנית הכלכלית בשנת 2003, שנועדה להוציא את המשק ממשבר, ומאז מגמת ירידה מתמשכת עד לאחרונה (מנוקד שחור).
היום בעידן משבר הקורונה, כולם מומחים במספרים וכולם מנתחים גרפים, לכן, מכאן תמשיכו לבד: אתם תחליטו כיצד המחירים יושפעו משינוי בשיעור האבטלה והריבית, כיצד היקף העסקאות יושפע מהמחירים, מה יקרה לשיעור האבטלה בטווח הקצר והבינוני, האם הריבית תעלה או לא, ועוד ועוד.
כל אחד יבחר את ההנחות שלו וכיצד הן ישפיעו על הגרפים.
אתם מוזמנים לשאול שאלות הבהרה, אבל…………בבקשה אל תבקשו ממני הערכת מצב!