אנחנו בעיצומו של משבר הקורונה (יש כאלו הסבורים שזה רק הגל הראשון) ולצד הנטל הכלכלי הגדול, שהולך ומצטבר על הציבור, מתחילים לשמוע על צעדים ליציאה מהקפאת הפעילות הכלכלית.
בהקשר הזה אני רוצה להתייחס להיבט אחד בקשר לנדל"ן, אשר רלונטי גם לתחומים אחרים.
לפני כ-12 שנים התרחש משבר פיננסי עולמי ומבלי להיכנס לסיבות שלו, נציין שאחת התוצאות המשמעותיות וכחלק מהמאמצים להתאושש ממנו, היתה ירידת הריבית לשיעורים אפסיים.
חלק מהעקרונות הבסיסיים במימון הוא הקשר בין מחיר וסיכון. ככל שהסיכון עולה אנחנו מצפים שגם המחיר יעלה.
במונחי ריבית, אנחנו מתמחרים זאת לפי ריבית הנקראת ריבית חסרת סיכון ופרמיית סיכון.
ריבית חסרת סיכון היא בדרך כלל הריבית שהממשלה משלמת, מתוך הנחה שהממשלה היא הגורם הבטוח ביותר והסיכון לחדלות פירעון שלה הוא הנמוך ביותר. פרמיית הסיכון, שתתווסף על ריבית חסרת סיכון, תלויה בהערכת הסיכון של הלווה.
במאמר מוסגר נציין שזו הסיבה כרגע לעליית הריבית על המשכנתאות. בעוד שמרכיב הריבית חסרת סיכון לא עלה (ואפילו ירד במקצת השבוע), הרי שפרמיית הסיכון עלתה וזה ברור לאור המצב, ובסך הכל הריבית הכוללת על המשכנתאות עלתה ועולה.
אם נחזור לימים של אחרי המשבר של 2008, נוצר מצב של ריבית חסרת סיכון שואפת לאפס וכתוצאה מכך נוצר אפקט פסיכולוגי הפוך למה שהיינו מצפים לאחר משבר.
אנחנו מצפים שלאחר משבר אנשים יהיו זהירים יותר, אך לאחר 2008 אנשים לאט לאט הפסיקו לשקלל את הסיכון בהשקעות שלהם ופרמיית הסיכון שהיתה גלומה בהחלטות שלהם הלכה וירדה.
הביטוי המשמעותי ביותר, מבחינת נדלן בישראל, היה שיעור העליה החד של בעלי דירה שניה ויותר, מכ-3% ב-2007 לכ-10% כיום. העליה התרחשה לרוחב מרבית העשירונים הסוציואקונומיים, כאשר די ברור שככל שהעשירון נמוך יותר כך רכישת הנדל"ן התבססה יותר על הלוואה (משכנתא) ופחות על הון עצמי.
אנשים ניצלו כל שקל פנוי פנוי שלהם למטרה אחת בלבד של רכישת נדל"ן ולשם כך גם מיקסמו את היקף המשכנתא שיכלו לקבל (לעיתים אף באמצעות הגדלת המשכנתא על דירתם הראשונה). מחירי הנדל"ן הלכו ועלו והגיעו לכל פינה בישראל, כאילו אין הבדל בין השקעה באזורי ביקוש ואזורים אחרים.
מהו הסיכון המהותי שרוכשי דירות אלו התעלמו ממנו? התשובה היא שזה לא המחיר שהלך ועלה וגם לא המיקום, שהוא מיסודות ההשקעה בנדל"ן, אלא דווקא אופן המימון של רכישת הנכסים.
המשך יבוא….