לפני מספר ימים נתקלתי בכתבה בעיתון דה-מרקר שכותרתה "חדשות רעות לבעלי דירות בתל אביב: ייתכן שייאלצו לשלם מיליונים לעירייה".
ללא ספק כותרת מטרידה והסיפור שבכתבה הוא מאוד אקזוטי.
בקיצור נמרץ נציין שרישום הבעלות של דיירי בית בתל אביב על דירתם בטאבו נעשה בצורה מסוימת בשנות ה-50 מסיבות שהיו רלוונטיות אז. הדיירים בסך הכל ביקשו היום לתקן את אופן הרישום כדי שיהיה פשוט יותר, עם פחות בעיות בזמן מכירה ורכישה של דירה בבניין.
להפתעתם, הם קיבלו הודעת תשלום היטל השבחה בסכום של 100 אלף ש"ח לכל דירה.
כאן המקום להסביר בקצרה מהו היטל השבחה? ההסבר הוא בהכללה וכמו בכל דבר יש תמיד חריגים, אבל אנו עוסקים בהכללה בלבד.
לכל שטח מקרקעין, בין אם הוא בנוי ובין אם לא יש פירוט מה ואיזה שימוש ניתן לעשות בו או עליו. השימושים מוגדרים במסמך שנקרא תכנית. בכל פעם שמישהו, בעלים או רשות מקומית, משפר את השימושים, אז מכינים תוכנית חדשה.
לגבי הפער בשימושים, בין התכנית הישנה ובין התכנית החדשה, הרשות המקומית יכולה (ותמיד רוצה) לגבות היטל שנקרא היטל השבחה. ההיטל הוא מאד יקר והוא שווה ל-50% מהפרשי השווי של נכס הנדל"ן לפני ואחרי התכנית החדשה.
מה הקשר בין הרצון של הדיירים לפשט את הבעלות שלהם על הדירות ובין היטל השבחה? הדיירים לא העלו בדעתם שהפעולה המשפטית, הבירוקרטית בעיקרה, תעלה להם כל כך הרבה כסף וזאת כשהם ממשיכים לגור בדירות.
הקשר הוא במועד שבו רשות מקומית יכולה לגבות היטל השבחה והא אחד משניים:
א. כשמבקשים היתר בניה
ב. כשמוכרים את הנכס
מה שקרה הוא שהרשות המקומית הכינה תכנית חדשה שכוללת גם את איזור הדירה הנדונה וזאת בסוף 2018. כמו כן, הרשות המקומית החליטה בהתפלפלות משפטית לטעון שתיקון הרישום המבוקש דינו כדין מכירה, בהתבסס על כך שהדיירים החזיקו בבעלות על הדירות דרך חברה בבעלותם והם ביקשו לפרק את החברה.
השילוב של שניהם הוביל לדרישה להיטל השבחה .
הסוגיה כולה נמצאת בהתדיינות משפטית אבל יש לקח אחד מהמקרה והוא החשיבות שיש בבדיקות שעושים בטרם רוכשים נכס נדל"ן. חבות נסתרת כזו של היטל השבחה, למרות שחלה על מוכר הנדל"ן, יכולה לסבך מאד תהליך רכישה, אם לא נבדקה כראוי. ללא ניסיון מתאים קשה לאתר חבות נסתרת שכזו.
