בנדל"ן, כאשר המגמה היא של עודף ביקוש ועליית מחירים נהוג לכנות זאת כ-"שוק של מוכרים", ו-"שוק של קונים" כשהמגמה מתהפכת.
כולם עוסקים במה יקרה לשוק הנדל"ן והאם צפויה ירידת מחירים או לא, אך דבר אחד משותף לכולם והוא הציפיה שהיקף העסקאות בטווח הקצר צפוי לרדת .
לכן אפשר להסיק שאנחנו בפיתחו של "שוק של קונים". קשה להעריך את עוצמתו וטווח הזמן שהוא יתקיים, אבל כדאי להציג מספר מאפיינים שלו:
מחיר – בשוק של קונים הציפיה היא שתהיה מגמה של ירידת מחירים, אם כי לא תמיד היא מתרחשת. בעבר הצגתי ניתוח רב שנתי שכלל תקופות של שוק של קונים, אשר התבטא בעיקר בירידה משמעותית בהיקף עסקאות מאשר במחיר.
תנאים – צפוי שהמוכרים יהיו גמישים יותר בתנאי העסקה (לאו דוקא מחיר), מאשר ראינו בעבר, כשהתקיימה תחרות בין קונים. ראוי שהקונים ינצלו זאת לטובתם על מנת שהחוזה ישקף את יכולתם לבצע את העסקה, תוך לקיחת סיכונים מינימלית. דוגמא יכולה להיות באמצעות התנייה של ביצוע בדק בית הנדסי לפני הרכישה. אם בעבר נתקלנו בהתנגדות מהמוכר, שפשוט העדיף קונה שלא דרש זאת, עכשיו זה צפוי להיות אחרת.
תיווך – התרגלנו, ב-10 השנים האחרונות ויותר, שמתווכים דרשו בעיקר את עמלתם מהקונים, בשל חוסר רצון של המוכרים לשלם להם, עקב תחרות בין הקונים על הדירה. אנחנו צפויים לראות יותר ויותר מוכרים משלמים למתווכים כדי שיביאו קונים בשוק עם פעילות נמוכה.
משכנתאות – בצד של הקונים, בשונה מהצד של המוכרים, נמצא גורם נוסף שהוא בנק המשכנתאות, כלומר גם למשכנתאות יש השפעה על עוצמתו של הקונה. מכיוון שאנחנו צפויים כעת לירידה במקורות של הבנקים למתן משכנתאות, בין השאר בשל עלות גיוס גבוהה יותר וגם בשל מדיניות הקפאת משכנתאות קיימות לתקופה של חצי שנה ואולי יותר. קשה להעריך אם הירידה הצפויה בביקוש למשכנתאות תביא שוק זה לשיווי משקל חדש או לא.
קבלנים – בדירות חדשות, ללא ספק אפשר לדבר על ירידת מחירים בטווח הקצר, בעיקר לדירות שבנייתן בתהליך (לא על הנייר). בניגוד למוכרי דירות יד שניה, אזי הקבלנים תלויים גם במימון, כמו הקונים. בנוסף, עלית מחירי חומרי גלם וצמצום זמינות עובדים, מטילים לחץ משמעותי על קבלנים, מלבד הירידה בביקושים לדירות.
לסיכום, אם אתם צריכים לקנות דירה עכשיו או מעוניינים דוקא כעת להשקיע בנדל"ן, זיכרו לנצל את יתרונות השוק של הקונים לטובתכם ואל תסתפקו רק במחיר.