לא, זה לא טעות! תאמינו או לא אבל יש מילה כזו "עשקה". את השורש אתם בודאי מכירים, מלשון עושק.
חוזרים אלי פעם אחר פעם עם שאלות בנושא רכישת קרקע חקלאית לפני הפשרה. המוכרים מספרים שעוד זמן קצר הקרקע תופשר לבניה והשווי יקפוץ וכדאי להספיק לקנות בזמן.
המשותף לרבים מאלו שמתעניינים הוא שאין להם כרגע יכולת לרכוש דירה למגורים ואפילו לרכוש דירה להשקעה באזורי פריפריה (היותר זולים בד"כ) והם מחפשים קיצור דרך שיביא אותם לשם.
זה מאד אקזוטי להשקיע במשהו ולממש ברווח גדול, אבל האם זה כך?
לצערי בדרך כלל לא ואלו שאין להם' עוד יהיה להם פחות.
אין טעם להיכנס לספקולציות מתי תופשר הקרקע, אם בכלל? , מה יהיו המחירים בעתיד? כמה עולה לבנות? וכד'.
אין טעם גם להפחיד את המתעניינים בכל הסיכונים שיש בכך (ויש הרבה) כי הבנת הסיכונים דורשת ידע שבדרך כלל איו לאלו שמתעניינים בהצעות.
גם אם נניח שהקרקע מיועדת להפשרה ואכן ישנן תכניות בהכנה (ותאמינו לי שכבר ראיתי כאלו שהציעו להם לקנות שטח בשמורת טבע, שלעולם לא תופשר! ), עדיין יש דרך מאוד ברורה להסביר לאנשים למה הם נכנסים – באופן פשוט, קצר וחד משמעי.
הכלל שלמדתי הוא שבנדל"ן עושים את הרווח ברכישה ולא במכירה. אם קניתי טוב אז בסופו של דבר יהיה בסדר. (אני לא ארחיב, אבל "רווח" הוא לא רק כספי).
לא סתם המדריכים הראשונים שאני מעלה בקבוצה הם בנושא של למידת העסקאות באזור שבו אנחנו מתעניינים. זה פרמטר שחובה להשתמש בו.
אותם מתעניינים בקרקע חקלאית "לפני הפשרה" צריכים לעשות משהו בסיסי ביותר – פשוט לבדוק בכמה נמכרו קרקעות באיזור לאחרונה – לצורך כך אפשר להשתמש במדריך האחרון שלי .
אזהרה שאני חוזר עליה – המידע לא תמיד אמין וצריך להפעיל קצת שיקול דעת בשימוש בו, אך כמעט תמיד אפשר להגיע מסקנות. שימו לב שבמקרה הזה יכול להיות שכבר תראו כמה "עשקאות" שבוצעו במחירים גבוהים, אבל תמיד יהיו גם עסקאות אחרות (לפחות העסקאות, שהמוכרים המציעים קנו בעבר).
הבוקר, בעיון בקבוצה אחרת שוב נתקלתי בתופעה – בדקתי ומסתבר שמציעים לרכוש קרקע ב-50% יותר ממה שהיא נמכרת בשוק באותו זמן!. לקח לי 5 דקות למצוא את זה (פעלתי בדיוק לפי המדריך שלי) והמסקנה די ברורה גם למי שפחות מבין – אם אתם אוהבים לקנות ב-50% יותר ממחיר השוק אז העסקה הזו היא בשבילכם.😉
מעבר לכך וזה כבר לא נחוץ, בבדיקה מקצועית מצאתי ששווי הקרקע לאחר ההפשרה צפוי להיות בסך הכל 10% יותר מהמחיר שהוצע , כלומר המוכרים כבר גובים מהקונים את כל שווי ההשבחה/ההפשרה!!.
לסיכום:
היזהרו מעשקאות כאלו ובידקו אותם בכלי הפשוט שהצעתי.