עושה רושם שתכנית מחיר למשתכן נמצאת כעת בשלב הסופי שלה ולא נראה שמשרד השיכון, בניהולו של השר החדש, מתכוון להמשיך אותה.
כמו בכל תהליך ציבורי ארוך טווח, שמגיע אל סופו, צריך לראות איך האזרחים המעורבים לא נפגעים.
ראשית כמה מספרים: עד עתה נרשמו כ-131 אלף זכאים, מהם, כ-74 אלף זכו בדירות. מתוך הזוכים כ-36 אלף חתמו על חוזים עם קבלנים.
שנית, צריך להחליט מיהם הנפגעים.
לטעמי נפגעים אפשריים הם אלו שחתמו על חוזה עם הקבלן ולא יוכלו מסיבה כזו או אחרת לשלם את מלוא התמורה. זכאים שלא זכו בהגרלה וגם כאלו שזכו, אך לא התחייבו כספית עדיין, אינם נפגעים פוטנציאליים.
אנחנו שומעים יותר ויותר על רוכשים שלא מסוגלים להשלים את הרכישה כתוצאה מסירוב הבנק לתת להם משכנתא, בעקבות אירוע קורונה (פיטורים, חל"ת, חוסר יכולת להשתכר וכד'), או לצורך העניין כאלו שכעת מתקשים בהחזרי משכנתא שכבר לקחו.
אני לא מבדיל בין רוכשי מחיר למשתכן שלא מצליחים כעת לקבל משכנתא ובין אלו שקיבלו כבר, אך מתקשים כעת בהחזר. מבחינתי, שניהם הגיעו למצב בגלל חוסר אחריות מימונית שהממשלה איפשרה להם, כלומר קבלת משכנתא בשיעורים גבוהים מאד, כאשר לעיתים ההון העצמי שהביאו הסתכם ב-100 אלף ש"ח בלבד!
משקיעים מנצלי הזדמנויות מנסים לנצל את חולשת אותם קונים ולהגיע איתם ל"הסדרי מכירה" שאינם אטרקטיביים ל"מוכרים". גם אלו שמציעים לבטל את מגבלת 5 השנים למכירה אינם פועלים לטובת הרוכשים, אשר כבר הצליחו, בסיוע הממשלה להגיע לדירה בבעלותם.
הפיתרון שאציע להלן, לוקח בחשבון את אחריות הממשלה למצב אליו הגיעו אותם רוכשים, וכן את העיקרון המרכזי של התכנית, שלא דיברה על רווחה כלכלית לרוכשים, אלא על מסלול ייחודי להגיע לבעלות על דירה ועל בעלות זו יש לשמור מכל משמר.
להלן הפיתרון:
- מתן ערבות ממשלתית, בסכום לפי דרישת הבנק, לכל רוכש מחיר למשתכן, שלא יכול לקבל או להחזיר את המשכנתא. הערבות תהיה עד לתום 5 שנים מיום איכלוס הדירה. הכוונה היא לשמור על בעלות הרוכשים, ללא סכנה, עד למועד שבו יוכלו לקבל החלטה עצמאית ללא מגבלות ועל פי דין. הערבות תכלול גם מתן דחיה בהחזרים במהלך אותה תקופה, למי שצריך. המרווח ממחיר השוק של הדירה יכול לממן דחיה זו בשלב של מכירה עתידית, אם יגיעו לזה. ולרוכשים אין סיבה לנצל את הדחיה, אלא אם הם חייבים.
- ביטול כל הקלה במימון שניתנה לרוכשי מחיר למשתכן, כמו שיעור הון עצמי נמוך – מדובר כמובן רק על אלו שלא חתמו עדין על חוזה עם קבלן לרכישת דירה. המשמעות היא החזרת המצב המימוני למצב נורמלי ואז רק מי שעומד בו יקבל משכנתא ויוכל לרכוש דירה.
- איסור חמור ואכיפה קפדנית על כל ניסיון מכירה של דירת מחיר למשתכן, לפני 5 השנים הראשונות, לרבות קנסות כבדים על המפרים. בסופו של דבר זה לטובת רוכשי מחיר למשתכן , שכן בסוף 5 השנים ייתכן ומצבם ישתנה והם לא יצטרכו למכור את הדירה.
הנטל המימוני על המדינה של ערבות כאמור, אינו גבוה, ולא ניתן שום מענק כספי ישיר לרוכשים (אלא עקיף בלבד). זה המינימום כדי לשמר את מטרת תכנית למשתכן (למרות שהתנגדתי לה) שהיא שיותר ויותר צעירים יגיעו לבעלות על דירה.
לגבי אלו שחושבים שמדובר רק בדחיית הקץ והרוכשים סתם ישלמו ריבית במשך 5 שנים, אני רוצה להזכיר שאם ימכרו את הדירה מיידית אז יצטרכו לשלם דמי שכירות על דירה חלופית וזה יהיה יותר מהריבית.
מקרים חריגים יוכלו לפנות, כמו שניתן היום, לועדת החריגים. בכל מקרה המטרה היא לשמר בעלות של כמה שיותר רוכשים על דירתם.