שוקי המשכנתאות בעולם שונים בין המדינות השונות. השוני הוא בין השאר בגיוון המלווים, אשר בניגוד לישראל, שבה יש דומיננטיות מוחלטת לבנקים בתחום זה, יש גופים פיננסיים נוספים שנותנים משכנתאות. במדינות אחרות, בנוסף, קיים שוק של איגוח משכנתאות. בקצרה נסביר שמדובר במצב שבו בנק שנתן את המשכנתא, מוכר אותה לגורם אחר, כלומר הקונה הוא בעצם המלווה החדש, כאשר לבנק המוכר יכולה להיות מעורבות בניהול ההלוואה הנמכרת או לא.
השוני כאמור משפיע מאוד על הדרך של המלווים להתמודד ולתת הקלות ללווים.
בנקים, שכפופים למערכות פיקוח הבנקים הממשלתיות, תלויים בהנחיות של הפיקוח, אשר מחויב לשמור על חוסנם, בהקשר לכל פעילותם ולכן גמישותו מצומצמת.
לעומת זאת רוכשי משכנתאות מהבנקים, אשר בדרך כלל עשו זאת דרך הנפקת אגרות חוב בבורסה, כפופים לתשקיפי ההנפקה, אשר כוללים הנחיות למקרים של אי עמידה בתנאי המשכנתאות על ידי הלווים.
נכון לעכשיו, כשאנחנו כחודשיים בתוך המשבר, יש תופעה גורפת המשותפת למלווים רבים במדינות רבות, והיא הרשאת הקפאה של החזרי המשכנתאות לתקופה של כ-3 חודשים מבלי שתהיה לכך השפעה על מערכת היחסים בין המלווה ללווה. נדגיש הקפאה אינה ויתור על התשלום אלא דחייתו למועד מאוחר יותר בטכניקות שונות.
הסוגיה הפתוחה היא מה יקרה אחרי אותם 3 חודשים לאלו שביקשו את ההקפאה?
כאן, הדרכים נפרדות בעולם.
איטליה, לדוגמא, העבירה בצו אפשרות הקפאת החזרי משכנתאות עד לתקופה של כ-18 חודשים, בנסיבות מסויימות.
מדינות אחרות, מראש, הגדירו תקופת הקפאה כפולה של 6 חודשים.
בבריטניה, שמתאפיינת בגייוון מלווים שאינם בנקים, הגורם הרגולטורי הרלוונטי, שנקרא FCA, משאיר את הגמישות כיצד לפעול אחרי תקופת ההקפאה, למלווים עצמם.
בארצות הברית, שבה תופעת איגוח המשכנתאות היא הרחבה ביותר בעולם, כאשר מרבית המשכנתאות מאוגחות, בעיקר על ידי גופים הקשורים לממשלה (המכונים : פאני מיי ופרדי מק). בגופים אלו, ניתנת האפשרות, לאחר ההקפאה, לשנות את תנאי ההלוואה. יחד עם זאת שינוי כזה יביא להרעה בדירוג הלווה, כפי שמציינים גופים אלו במפורש, אך הם מוסיפים שירידת הדירוג תהיה מתונה יותר מאשר אם יופעלו כנגד הלווה הליכי גביה.
בישראל, בה לפיקוח על הבנקים יהיה משקל מכריע באופן בו יטפלו הבנקים בלווי המשכנתאות, לאחר חודשי ההקפאה, טרם שמענו על קווים מנחים. ללא קווים מנחים כאלו הבנקים מחוייבים לפעול לפי הקווים המנחים הקיימים ללווים בפיגור ו/או בעייתיים.
עדכון 07.05.2020: בנק ישראל פרסם מתווה להקלות באשראים לרבות משכנתאות.
https://www.tamlan.co.il/wp-content/uploads/2020/05/7-5-20bהקלות-אשראי.docx