250 מילים על: חוזה מורכב לרכישת נדל"ן
החיים לימדו אותי שהפשוט הוא תמיד הטוב ביותר. נתקלתי בהרבה חוזים מסובכים ומורכבים ופיתחתי מנגנון להתמודד איתם בהצלחה. הנחת המוצא שלי היא, שכנגד כל תהליך מורכב שבא לידי ביטוי בחוזה, כתוצאה מחשיבה מורכבת, יש תהליך מורכב דומה שלא חשבו עליו והוא לא קיבל ביטוי בחוזה. לאחרונה אני שומע יותר ויותר על חוזי קבוצות רכישה שחברי […]
290 מילים על: בועת נדל"ן
עליית מחירי הדירות נמשכת ברציפות מעל לעשור. למרות התמתנות מסויימת לאחרונה, אף אחד אינו מוכן להסתכן ולומר שמדובר בשלב ראשון של היפוך מגמה. אנו שומעים חדשות לבקרים אזהרות בדבר התפתחות בועת נדל"ן, אך רובנו אינם מבינים מה זה אומר וכיצד המזהירים מגיעים למסקנותיהם בדבר קיומה של בועה או לא. ראשית, מה זה אומר? הקונוטציה שיש […]
290 מילים על: פגם נסתר ותום לב
שני מקרים שנחשפתי להם ממחישים סוגיה שלא כל רוכשי הדירות מכירים ויודעים. מדובר בפגם נסתר שמתגלה בדירה לאחר רכישתה. הפגם יכול להיות פיזי, כמו סדקים מהותיים שלא נראו בעת הרכישה ( במקרה שלנו הם הוסתרו על ידי המוכרים) אך גם יכול להיות אחר, כמו סכסוך שכנים המגיע כדי פגיעה בהנאת המגורים בדירה (שגם הוא הוסתר […]
300 מילים על: מקרקעין 3D
לפני כשנה עבר תיקון לחוק המקרקעין שמשנה, במקרים מסויימים, את מה שתמיד ידענו בנדלן, כלומר שבעלות על מקרקעין היא מעומק האדמה ועד רום השמים. עד היום התנהלנו במקרקעין באופן שתשריט דו מימדי של חלקה שימש כתיאור של הבעלות עליה. החל מ-2020 נוסף מונח חדש שנקרא "חלקה תלת מימדית". מדובר בחידוש שאמור לענות על צרכים שהולכים […]
290 מילים על: מוכרים על הנייר
חברה קבלנית גדולה הגישה תביעה נגד רוכשים אשר מסרבים לקבל את הודעות ביטול עסקות מכר דירות שנחתמו עימם, על מנת שבית המשפט יורה להם , בין השאר לקבל את כספם בחזרה. אכן פתיחה מוזרה. ברור שיש יותר בסיפור כולו ובתקציר נציין שמדובר בקרקע במקום מרכזי ביותר שנרכשה במחירים גבוהים מאד, נכון למועד הרכישה (החברה שילמה […]
270 מילים על: מה האינטרס שלי?
כותרת מעניינת משכה את עיני (וכנראה השיגה את מטרתה, אבל נחכה לסוף המאמר) כדלקמן: "זינוק במחירי דירות יד שניה בישראל : עליות המחירים ימשיכו גם ב-2020". מקריאת הכתבה מסתבר שמדובר בסיקור מסיבת עיתונאים ואין כל איזכור של מקור מידע שזמין לכל קורא, אלא רק שמקור הנתונים הוא ממאגר שנמצא רק ברשות מארגן האירוע . בכתבה […]
300 מילים על: חשוב לבדוק שהבדק בדוק
סיפור אקזוטי שנתקלתי בו לאחרונה הציף סוגיות מעניינות במה שמכונה "בדק" בדירה שנרכשה. סיפור המעשה הוא מאין חד גדיא קצר (עם טוויסט בסוף): שכן תבע את בעל הדירה שמעליו בגין נזקי רטיבות בתקרה. בעל הדירה נעזר במומחה ותבע את החברה הקבלנית שבנתה את הדירה בטענה שנזקי הרטיבות מקורן בליקויי בניה. החברה הקבלנית סובבה את הכדור […]
290 מילים על: הקבלן מצליח
כלל ידוע בתימחור הוא שפיצול התשלומים בעסקה וקביעת רכיבים נוספים לתשלום על ידי הלקוח, מלבד מחיר העסקה, מגדילים את הכנסת המוכר. עסקת נדל"ן, במיוחד מכירת דירת מגורים על ידי הקבלן, היא "גן עדן" למתמחרים של עסקה. זו עסקה מורכבת עם שלבים רבים, הנמשכת זמן לא קצר ובכל מקרה יש בעסקה עלויות נוספות כמו מס רכישה, […]
270 מילים על: תעשיית המגורים או מגורים בתעשייה
שוק הנדל"ן משנה את פניו כל הזמן. אנחנו רואים שינויים בכל הענפים, כמו לדוגמא התחדשות עירונית או מעבר ממסחר ברחוב לקניונים (ובחזרה לפעמים) או אפילו הסבות ממשרדים למגורים ולהפך. אם נרצה, בהכללה, להצביע על גורם אחד שהוא יכול להיות המניע לשינוי, אז הבחירה שלי תהיה תמיד – מיקום! בנדל"ן ידוע שהגורם המרכזי הוא מיקום וכולם […]
280 מילים על: קרן השקעות או קרן הצבי
תופעת מתן ההלוואות החוץ בנקאיות הולכת ומתרחבת ואיתה גם תופעת גיוס הכספים/הון לקרנות שעוסקות בהלוואות כאלו. ביניהן כמובן יש את הקרנות שעוסקות במתן הלוואות לפרוייקטים נדלניים, לפעמים להתחדשות עירונית (דוגמת תמ"א ,38 שהפכה מתכנית לחיזוק מפני רעידות אדמה למכשיר התחדשות עירונית) ולפעמים לפרויקטים קבלניים רגילים. הרעיון העקרוני שעומד מאחורי מרבית הקרנות הוא התקשרות בהלוואות עם […]
290 מילים על: פירוק שיתוף במקרקעין
סוגיית השיתוף במקרקעין היא סוגיה מורכבת מאד. לא ניכנס לכל ההיבטים המשפטיים המסובכים שלה אבל נדגיש שהיא קרובה אלינו הרבה יותר ממה שחושבים. ב-150 השנים האחרונות התבצעו רכישות קרקעות מסיביות בארץ ישראל וגם שיווק קרקעות רבות על ידי המדינה, כבעלים של מעל 90% מקרקעות המדינה. הזמן שחלף יצר, מטבע הדברים, ריבוי בעלים בקרקעות רבות ולעיתים […]