350 מילים על: שיעור האבטלה (או ההקפאה) האפקטיבי ללווי משכנתאות
רבות דובר על הקשר שבין שיעור האבטלה לכישלון בהחזר משכנתאות. לפני כשנה, עוד בטרם נחשפנו למושג "קורונה", ערך בנק ישראל מבחני תרחישי קיצון לשוק המשכנתאות. במסגרת התרחישים נבדקה ההשפעה של גידול בשיעור האבטלה ל-9% (לפני שנה, אירוע קיצון, השנה זה שאיפה אופטימית לסוף 2020). בקיצור, נציין שההערכה היתה שכ-5% מנוטלי המשכנתאות (כ-45 אלף משקי בית) […]
330 מילים על: נדלן מקומי נגד נדלן ארצי (ומי מפסיד) – חלק שני
בחלק זה נסקור את המשך האבסורד במאבק שבין השלטון המקומי והשלטון המרכזי (הממשלה), בעקבות פסיקה של ועדת ערר בתל אביב בנושא היטל השבחה בפרוייקט פינוי בינוי. לא נתיש אתכם בהסבר על סוגי המסלולים השונים של התחדשות עירונית, אבל נציין שבחלק מהם אין פטור מהיטל השבחה, כולל במסלול הנפוץ יותר, אשר המעורבות הממשלתית בו היא הנמוכה […]
350 מילים על: נדלן מקומי נגד נדלן ארצי (ומי מפסיד) – חלק ראשון
בתקופה האחרונה אנחנו עדים להתפתחות ניגוד העניינים בין הרשויות המקומיות לשלטון המרכזי (ממשלה) בתחום הנדל"ן. השלטון המרכזי דוחף לבניית כמה שיותר דירות ואלו מן הסתם ייבנו בתחומיהן של רשויות מקומיות. יחד עם זאת המהלך המואץ, שמסתכם פחות או יותר בשיווק ותכנון אזורי המגורים בלבד, באמצעות ועדות תכנון דורסניות ושיווק קרקעות זולות (מחיר למשתכן לדוגמא), אינו […]
350 מילים על: הדילמה של משפרי הדיור בתור מוכרים
סקירת ענף הנדל"ן למגורים של משרד האוצר, לחודש מרץ 2020, ממחישה את שנאמר במאמרים קודמים, כלומר אנחנו צפויים לירידה משמעותית בהיקף העסקאות, בטווח הקרוב, שמקורה בעיקר בירידה בביקושים. על פי הסקירה, שיא הירידה עוד לפנינו, לאור נתונים ראשוניים של חודש אפריל 2020. הניתוח כולל גם התייחסות לקבוצת רוכשי דירות, הנקראת משפרי דיור, כלומר אלו שרוכשים […]
350 מילים על : שובו של הקונה
בנדל"ן, כאשר המגמה היא של עודף ביקוש ועליית מחירים נהוג לכנות זאת כ-"שוק של מוכרים", ו-"שוק של קונים" כשהמגמה מתהפכת. כולם עוסקים במה יקרה לשוק הנדל"ן והאם צפויה ירידת מחירים או לא, אך דבר אחד משותף לכולם והוא הציפיה שהיקף העסקאות בטווח הקצר צפוי לרדת . לכן אפשר להסיק שאנחנו בפיתחו של "שוק של קונים". […]
350 מילים על: משבר הקורונה – הקלות במשכנתאות – סקירה עולמית
שוקי המשכנתאות בעולם שונים בין המדינות השונות. השוני הוא בין השאר בגיוון המלווים, אשר בניגוד לישראל, שבה יש דומיננטיות מוחלטת לבנקים בתחום זה, יש גופים פיננסיים נוספים שנותנים משכנתאות. במדינות אחרות, בנוסף, קיים שוק של איגוח משכנתאות. בקצרה נסביר שמדובר במצב שבו בנק שנתן את המשכנתא, מוכר אותה לגורם אחר, כלומר הקונה הוא בעצם המלווה […]
280 מילים על: מראה עיניים – חלק שני
בהמשך לחלק הראשון, נפרט להלן את המידע שבדקתי בקשר עם מראה עיניים וטכנולוגיה בנדל"ן. שתי החברו REDFIN ו- ZILLOW פרסמו סקרים שערכו לאחרונה, אך מספיק זמן לפני משבר הקורונה, בו היתה התייחסות לנושא הביקור הוירטואלי. ב-REDFIN, המוטה יותר לכיוון הביקורים הוירטואליים, הכותרת הרלונטית היתה ש-1 מכל 5 הציע הצעה לרכישת בית מבלי שראה אותו. מדובר […]
350 מילים על: מראה עיניים – חלק ראשון
בכל שנות נסיוני בנדל"ן, אחד הכללים שמעולם לא ויתרתי עליו, כאשר הייתי צריך לקבל החלטה בקשר לרכישה, היה מראה עיניים. לא משנה כמה תמונות, מפות, תכניות, סרטונים, הדמיות ועוד אמצעים מוצעים לכם, עדיין מראה העיניים והביקור הפיזי בנכס מספקים מידע רב כל כך ובכל הפעמים לומדים דברים חדשים על הנכס, לעיתים אפילו כאלו שיכריעו בין […]
300 מילים על: המחיר של הסיכון- חלק שני
בהמשך לחלק הראשון, הסיכון המשמעותי ביותר שרוכשי דירה שניה התעלמו ממנו היה אופן המימון של הרכישה. ההשפעות המיידיות של סיכון ירידת המחיר מביאות לדחיה ביכולת לממש את הנכס או אפילו לירידה בהכנסות. ההשפעות של רכישה באזורים עם ביקוש נמוך ישפיעו גם הן באופן דומה. אף אחת מהן לא מסכנת את הרכישה. לעומת זאת, חוסר היכולת […]
350 מילים על: המחיר של הסיכון- חלק ראשון
אנחנו בעיצומו של משבר הקורונה (יש כאלו הסבורים שזה רק הגל הראשון) ולצד הנטל הכלכלי הגדול, שהולך ומצטבר על הציבור, מתחילים לשמוע על צעדים ליציאה מהקפאת הפעילות הכלכלית. בהקשר הזה אני רוצה להתייחס להיבט אחד בקשר לנדל"ן, אשר רלונטי גם לתחומים אחרים. לפני כ-12 שנים התרחש משבר פיננסי עולמי ומבלי להיכנס לסיבות שלו, נציין שאחת […]
320 מילים על : המאמץ לשמירת דירוג האשראי
הרבה עדיין לא מודעים, אבל לפני שנה נכנס לתוקף חוק נתוני האשראי. בעיקרון מדובר במאגר של כל נתוני האשראי של האזרחים, אשר אמור לעזור לתחרות בשוק האשראי. יחד עם זאת מדובר במאגר שממנו נגזר דירוג האשראי של כל אחד והוא יהיה זמין לכל גוף שלווה פוטנציאלי יבקש ממנו הלוואה. המאגר הוא קשוח למדי וכל סטיה, […]
350 מילים (וגרף אחד) על: מה יקרה לנדלן?
העיתונות מלאה בהערכות שונות ומשונות לגבי השפעת משבר הקורונה על ענף הנדל"ן בארץ. חלק מההערכות הן "מטעם", כלומר המעריך "המקצועי" מנסה לכוון למקום שהוא מעוניין ושואף אליו, וחלק אובייקטיביות יותר. חלקן מבוססות על ניתוחים כלכליים ו/או סטטיסטיים וחלקן הן סתם הבעות דיעה. כל מי שמכיר נדל"ן מנסה את כוחו בהערכת מצב, אך גם הרבה, שאינם […]
340 מילים על: ביטוח אבטלה למשכנתא
על הקשר בין שיעור אבטלה לכשל בתשלומי משכנתא דובר ונחקר רבות בארץ ובעולם. נזכיר בהקשר זה את התייחסות בנק ישראל לנושא, רק לפני שנה, בחודש מאי 2019 – הבנק מציין שעליה חדה בשיעור האבטלה עלולה להביא לכך שכ-5% מהלווים יתקשו לשלם את החוב (כ-40 אלף עד 50 אלף לווים, שזו כמות מבהילה!). הביטוחים המקובלים בענף […]
300 מילים על: דירה מפוצלת
הביקוש ההולך ועולה למגורים בשכירות, במיוחד ליחידות קטנות, הביא לכך שכבר הרבה שנים אנחנו רואים את תופעת פיצול הדירות בכל הארץ ולא רק באזורים בהם מחירי הדירות הם גבוהים במיוחד. נושא פיצול הדירות אינו מוסדר מספיק מבחינת החקיקה והנהלים ומביא לתוצאות בלתי סבירות ובהרבה מקרים אפילו מסוכנות. בשנת 2017 נעשה מהלך חלקי להסדרה אבל הוא […]
270 מילים על: שותף מקומי בחו"ל
ריבוי ההזדמנויות להשקיע בנכסי נדל"ן בחו"ל מעלה הרבה סוגיות. היום נעסוק בסוגיית השותף המקומי. השקעה בחו"ל, לא משנה באיזה תחום, מתאפיינת בנחיתות ביכולת השליטה על ההשקעה והניהול שלה, לעומת השקעות בישראל. הדרכים להתמודד עם נחיתות זו הן מגוונות, החל ממצב שבו המשקיע עובר בפועל לחו"ל, על מנת לצמצם את הנחיתות (שעדיין נשארת כי הוא יפעל […]